Gjestekommentar: Birgitte Heskestad Ellingsen, seniorrådgiver Akershus Eiendom
Pandemien hadde en dramatisk og umiddelbar effekt på hotellmarkedet grunnet strenge smittevernsrestriksjoner. Hotellene opplevde historisk lavt belegg og kraftig fall i omsetningen. I tillegg var det knyttet stor usikkerhet til hvor lang nedturen faktisk ville bli, og flere spådde full opphenting først i 2025. Dette bidro til et betydelig fall i eiendomsverdiene for hotell samtidig som andre sektorer innen næringseiendom opplevde en eventyrlig vekst grunnet kraftig fallende renter. Akershus Eiendoms verdiindeks for hoteller i Oslo med henholdsvis kun minimumsleie eller kun omsetningsleie viser et verdifall på mellom 10 og 30 prosent fra fjerdekvartal 2019 til fjerdekvartal 2020. (Det er få hoteller som enten kun har minimumsleie eller kun omsetningsleie, og det er naturlig å tenke seg at verdiutviklingen hos hotellene vil ligge et sted mellom disse ytterpunktene.)
Hotell-nedtur mindre enn fryktet
Nedturen ble imidlertid ikke så langvarig som flere fryktet, og opphentingen har gått mye raskere enn først antatt. Gjennom pandemien hentet hotellene seg overraskende fort inn hver gang det ble lettelser i restriksjonene, og siden den siste nedstengningen i starten av 2022 har det vært en solid utvikling hos de norske hotellene. Belegget er mer eller mindre tilbake på et historisk snitt, mens romprisene ligger godt over nivåene fra før pandemien. Dette har bidratt til en positiv verdiutvikling, spesielt for hoteller med omsetningsleie. I dag viser vår verdiindeks at eiendomsverdiene for hotell er ned mellom fem og ti prosent sammenlignet med fjerdekvartal 2019. Sammenligner vi eiendomsverdiene i dag med verdiene fra fjerdekvartal 2021, som er da vi mener eiendomsverdiene for andre segmenter toppet ut, er verdien ned tolv prosent for minimumsleiehotellene. Verdien for hotellene med kun omsetningsleie har i samme periode opplevd en verdiøkning tilsvarende syv prosent, ettersom omsetningsøkningen har overgått yield-oppgangen. Til sammenligning viser Akershus Eiendoms verdiindeks for kontoreiendom et verdifall mellom 15 og 25 prosent, avhengig av beliggenhet og kontraktslengde, siden fjerdekvartal 2021.
Investorene søker seg mot hotell
Høy usikkerhet knyttet til hotellnæringen i starten av pandemien medførte at investorene ble skeptiske og heller plasserte pengene sine i andre eiendomssektorer som den gangen føltes tryggere. I tillegg var det få som var villige til å selge i et såpass usikkert marked. Resultatet ble full stans i transaksjonsaktiviteten for hotelleiendom. Positiv utvikling hos hotellene og gradvis lavere usikkerhet knyttet til sektorens fremtid bidro til økt investorinteresse mot sommeren 2021, og aktiviteten tok seg opp, både i Norge og globalt. I inneværende år har imidlertid aktiviteten i transaksjonsmarkedet for næringseiendom bremset kraftig opp, noe som også har bidratt til lave volumer av hotelleiendom. Det ser imidlertid ut til at volumet av hotell har falt mindre enn det totale transaksjonsvolumet. Dette ser vi i det norske transaksjonsmarkedet, samt globalt og i Europa. JLL (internasjonalt eiendomsselskap, red.anm.) venter at hotellsegmentet vil holde seg attraktivt fremover, noe som støttes av Deloittes European Hotel Industry Survey der hele 52 prosent av investorene i årets undersøkelse anser hotell som den mest attraktive eiendomssektoren i 2024. Mye av grunnen ligger i troen på at den underliggende utviklingen hos hotellene holder seg robust på lengre sikt, selv om svakere økonomisk vekst trolig vil bidra til svakere utvikling på kort sikt.
