Fram til nå har det å leie ut bolig til turister blitt sett på som en gullgruve. Nå tyder mye på at det er blitt vanskeligere å lykkes på Airbnb enn de forgående vintrene.

Prisingsverktøyet Pricelabs viser at belegget på Airbnb-boliger i Tromsø i november, starten av desember og januar er lavere enn på de samme datoene i fjor. Enkelte datoer er nedgangen i belegget på mellom 20–30 prosent på enkelte boligtyper.

Tallenes tale er tydelig: Konkurransen om turistene har tilspisset seg kraftig mellom hoteller og Airbnb-utleiere.

– Vi har hittil opplevd høyt trykk, og trodde kanskje dette skulle bli tidenes sesong. Men det vi ser er at etterspørselen er ned. Så langt er det færre bookinger, og vi holder nå lavere pris enn i fjor, sier Jøran Jæger.

Han leier ut tre enheter på korttidsutleie, og har også drevet med framleie for andre huseiere.

Venter på prisdumping

Selv bor han på Sjøvegan, men har kunnet beholde en enebolig i Hamna i Tromsø takket være inntektene fra turistene.

– Men selv med gode tilbakemeldinger, så opplever vi nå en nedgang. Vi ser at mange sitter på gjerdet, og bestiller i siste liten. Det er nok en del som tenker at prisene dumpes hvis de venter til like før, sier han.

Jæger forteller at han selv nylig sjekket antall ledige objekter for et utvalgt tidsrom i Tromsø. Han søkte på overnatting i store boliger tilsvarende hans eget hus i Hamna fra 8.–13. desember.

– Det er den mest populære måneden, men det var rundt hundre enheter ledig, sier Jæger.

Han tror en vesentlig årsak er at det er blitt svært mange om beinet innen korttidsutleie i Tromsø.

– Det er vel rundt 600 flere enheter enn i fjor. Det er klart at når folk ser at naboen gjør noe som de får gode penger på, så vil jo de også gjøre det samme. Da blir det mindre kake på alle sammen.

Dårligere sesongstart

Sigve Vik har sammen med barndomskompisen Jesper Klæboe Pedersen startet opp selskapet Tromsø BNB. De forvalter til sammen 53 utleieobjekter i Tromsø, som leies ut via Airbnb og Booking.com i vintersesongen.

Også de opplever at Airbnb-markedet er vanskeligere nå ved inngangen på sesongen enn på samme tid i fjor og forfjor.

– Det har vært roligere ved starten av sesongen, det vil si i oktober, november og desember. Det er færre bookinger nå enn det var på samme tid i fjor. Det gjelder i hele Airbnb-markedet i Tromsø, og vi ser det hos oss også, sier han.

Vik peker på spesielt to ting som kan forklare trenden hotellene og Airbnb-utleierne nå merker:

Økt hotellkapasitet, spesielt i form av åpningen av The Dock på Vervet med 300 hotellrom.

Tall fra AirDNA viser at det var 300 flere utleieobjekter på Airbnb i oktober 2025 sammenliknet med oktober 2024. Mange starter imidlertid ikke Airbnb-sesongen før i november, så den totale økningen i utleieobjekter denne vinteren vet vi ikke ennå.

Perioder med økt belegg

Vik understreker likevel at det også er perioder av den kommende vintersesongen hvor belegget på Airbnb er høyere enn i fjor.

– For eksempel ser vi at det er flere bookinger i midten av februar enn i fjor. Veksten der er tilsvarende nedgangen i desember, sier han.

Vik presiserer at korttidsutleiebransjen er et flytende marked.

– Det er mange ulike variabler som spiller inn og gjør at ting blir slik de blir. Det er ingen enkle forklaringer, sier han.

Hotellgründer: Priser og belegg ned

Det er ikke bare utleiere på Airbnb som merker at det begynner å butte imot i det som skulle være den desiderte toppsesongen i Tromsø.

– Vi ser at markedet ikke vokser særlig mer. Prisene er ned fra i fjor. Belegget er også ned, og det er færre turister. Tall fra booking.com viser en nedgang i oktober, november og mars, sier hotellgründer og medeier i Enter Tromsø Hotels & Apartments AS, Idar Gabrielsen.

Selskapet driver både hoteller og utleie av leiligheter, men ikke via portaler som Airbnb. Gabrielsen har likevel en viss oversikt over utleiesituasjonen.

– Inntrykket mitt er at mange sier det har vært dårlig på leilighetene. Det er mye ledig kapasitet, og flere taper på å drive korttidsutleie. Jeg tror det er for mange som har hoppet på korttidsmarkedet, og at det er blitt en overflod av leiligheter, sier Gabrielsen.

– Nå vil nok noen mene at du og andre advarer for å unngå enda større konkurranse?

– Vi bruker en god del av våre leiligheter til egne ansatte, og så leier vi ut på flere ukers eller månedsbasis. Men jeg hører jo fra andre, og en fortalte at han bare hadde tjent 5000 kroner i september. Da lønner det seg bedre med langtidsutleie.

Advarer mot Rovaniemi

Stagnasjonen merkes altså også for hotellene. Gabrielsen forteller at han har fått bookingtall der Tromsø er sammenlignet med konkurrenten Rovaniemi i Finland.

– Mens Tromsø hadde en nedgang, var det en økning på ti prosent i Rovaniemi. Det forteller meg at vi ikke skal ta for gitt at turistene kommer. Det er bare å se til Reykjavik der det er stor tilbakegang.

Gabrielsen har selvfølgelig en egeninteresse i at turistene fortsetter å komme til Tromsø. Samtidig understreker han at reiselivet sørger for både inntekter og en rekke tilbud som også lokale innbyggere nyter godt av.

– Jeg blir oppgitt over folk som sier de er lei av turister. Turistene bidrar til mange arbeidsplasser her, og vi må ta vare på dem og gi dem et godt produkt.

Ligger bak

Også på The Edge legges det merke til at starten på vintersesongen er litt dårligere enn de forgående vintrene.

– Vi ligger bak på forhåndsbestillingene enn det vi har gjort tidligere år for november. Men vi forventer en sterk sesong og ser at det nå fremover tar seg opp med bestillinger, sier hotelldirektør Ida Jakobsen.

Hun tror det er Airbnb-utleierne som blir de første som merker den økte konkurransen om turistene i Tromsø.

– Snart åpner City Box med 340 rom og det vil nok også merkes. Det er grunner til å stille spørsmål ved om vi har en overetablering på Airbnb i Tromsø. Det er mange om beinet nå, sier hun.

Hun tror også at det er flere forklaringer på at belegget på Tromsøs overnattingssteder har gått ned.

– Det har vært jobbet godt for å spre turismen utover fra Tromsø. Jeg tror at destinasjoner som Senja, Harstad, Nord-Troms og Lofoten kommer til å oppleve en fin vekst denne vinteren, sier hun.

Vurderer å gi seg

Den enorme veksten i korttidsutleie i Tromsø har skapt kjempetrøbbel for mange leietakere som trenger bolig på langtidsbasis. Flere har også fått beskjed om å flytte ut, for så å se den samme leiligheten på Airbnb kort tid etter.

Samtidig har bedrifter og arbeidsgivere slått alarm fordi ansatte ikke får tak i bolig i byen.

Jøran Jæger tror at denne krisa nå kan ta slutt. Han tror nemlig flere vil droppe korttidsutleie, og heller gå for faste leietakere på langtidskontrakt.

– Flere vil nok trykke på panikknappen. Jeg vet om flere som har leid ut på Airbnb, men som trekker seg ut av det, og jeg er ikke i tvil om at boligmangelen vi har sett vil lette fram mot sommeren.

– Vil du selv gå over til langtidsutleie?

– Jeg vurderer det fortløpende. På grunn av lavere rente er vi heller ikke så avhengig av store inntekter for å kunne beholde hus, så vi tar en oppsummering i april før vi bestemmer oss. Med langtidsutleie vet man at man har en jevn sum hele året, og det er heller ikke noe særlig arbeid med det, sier han.

– Noen får litt panikk

Sigve Vik i Tromsø BNB har vært i kontakt med flere utleiere på Airbnb som begynner å stresse over få bookinger.

– Folk som leier ut selv kan si ting som «det er dårlig i år» og få litt panikk når sesongen startet dårlig og stresse for hele resten av sesongen. Den klassiske tabben da er å dumpe prisene resten av sesongen for å få bookinger. De bruker ikke de verktøyene som finnes som tar høyde for dynamikken i markedet, og dermed vet de ikke at prognosene for februar er ti prosent bedre enn i forrige sesong.

Selv tar Vik og kollega Pedersen det med ro.

– Vi har mange gode bookinger for vinteren og står ikke uten jobb fremover. Det er lenge til februar. De fleste bookingene kommer fra to måneder før oppholdet og nærmere i tid, sier Vik.

Selv tror han at Airbnb-markedet i Tromsø er i ferd med å mettes, og dermed regulere seg selv.

– Når konkurransen tar seg opp og utvalget blir større, så faller de som legger minst innsats i dette gjennom. Tromsø har vært et av de beste markedene for korttidsutleie i verden, med tidvis ekstreme døgnpriser. Det vekker oppmerksomhet og muligheter, men også konkurranse. Da svinger pendelen også tilbake på et tidspunkt, sier Vik.

Vil regulere

Hotelldirektør Ida Jakobsen mener det store antallet boliger på Airbnb i seg selv er blitt et argument for å regulere bransjen.

– Jeg mener at det også er et argument for mer regulering av Airbnb.

– Viser ikke dette at markedet for korttidsutleie regulerer seg selv?

– Det er flere argumenter for å regulere. Vi burde gjøre det for å få bedre oversikt. Et tiltak bør være å innføre registreringsplikt for Airbnb-utleiere. Blant annet for at vi som samfunn skal kunne planlegge bedre for infrastruktur, transport og beredskap, sier Jakobsen.

Også Idar Gabrielsen mener det private utleiemarkedet bør reguleres. Han peker på at hotellbransjen betaler skatter og avgifter i større grad.

– Det er konkurranse på ulike vilkår.