Som Jarlsberg har skrevet flere ganger, ønsker eierne av Holmestrand Fjordhotell å gjøre om 2.-4. etasje av Strandholmen 4 til leiligheter. I femteetasjen er det allerede leiligheter, og i første åpnet restauranten Mojo rundt påsketider i år. Thomas Domino Lie i Holmestrand Fjordhotell AS har lenge vært bestemt på at det ikke blir mer hotelldrift i bygget, og argumenterer med at det over mange år ikke har vært mulig å etablere økonomisk lønnsom drift. Holmestrand Fjordhotell AS eies av Solicitu AS, selskapet som overtok hotellet i 2019 – I samsvar med planformålet. I mars i år sendte konsulentfirmaet Norconsult AS på vegne av Solicitu AS, søknad til Holmestrand kommune om rammetillatelse for boligbygg.

Der argumenteres det blant annet med at i reguleringsplanen er eiendommen avsatt til kombinert formål «bolig, forretning, offentlig tjenesteyting, undervisning, kontor, hotell og konferanse, bevertning, næringsbebyggelse», og at en bruksendring til bolig derfor vil være i samsvar med planformålet.

Mangel på parkeringsplasser

En av utfordringene for byggeier Solicitu AS, er mangelen på parkeringsplasser i tilknytning til Strandholmen 4. De eksisterende boenhetene i 5. etasje har parkering i eget garasjeanlegg. Næringsarealet i første etasje og 24 nye boenheter i 2.-4. etasje vil til sammen disponere bare sju parkeringsplasser foran bygget samt en handikapplass og fire gjesteplasser. I et brev fra Plan- byggesak og landbruksavdelingen i Holmestrand kommune datert 30. juni, har Norconsult fått beskjed om at søknaden om å gjøre om hotellbygget til leiligheter, mangler dokumentasjoner på flere punkter, ikke minst når det gjelder parkering.

Blant annet mener kommunen at dersom det skal etableres mer enn ti parkeringsplasser, vil dette være i strid med reguleringsplanen som legger føringer for hva arealene som er påtegnet som «gårdsplass» kan benyttes til.

– Er gitt varig dispensasjon

I tidligere kommunikasjon med Holmestrand kommune, har Norconsult og Solicitu AS skrevet at de vil klare å oppfylle en tredjedel av parkeringskravet for de 24 planlagte leilighetene, og at de derfor har søkt om dispensasjon fra kravet om én parkeringsplass per boenhet.

Men i et nytt brev Norconsult har sendt til kommunen, hevder de nå at byggetiltaket kan gjennomføres uten dispensasjon.

«Dette begrunnes med at fradelingssaken for området medførte at denne eiendommen aldri kunne oppfylle reguleringsbestemmelse paragraf 5.4, (det er for lite tilgjengelig areal), og at det derfor er gitt varig dispensasjon fra denne bestemmelsen», skriver Norconsults jurist.

Søknaden om rammetillatelse skal i utgangspunktet avgjøres politisk i Holmestrand nå tidlig på høsten, men Norconsult mener det holder med administrativ behandling.

«Vi opprettholder også vår oppfatning av at dette er en kurant sak, bruksendring i samsvar med reguleringsformål og bestemmelser, som skal behandles administrativt», heter det i det nye brevet til kommunen.

– Åpenbart

Før den nåværende eieren overtok, ble det fradelt areal rundt eiendommen på Strandholmen. Norconsults argument nå er at eiendommen på tidspunktet for fradeling var godkjent brukt til næring (restaurant og hotell) og bolig. «Som det klart fremkommer av eiendomsgrensen, som hovedsakelig følger fasadelivet på bygget, må det ved fradelingen være gitt dispensasjon fra kravet til parkering i reguleringsbestemmelse paragraf 5.4», skriver Norconsult i brevet.

Der argumenteres det videre:

«Eksisterende boliger har sin parkering i parkeringskjeller. Næringsdelen var ca. 1800 kvm BRA. Det vi si at det at det skulle vært 23 parkeringsplasser. Noe det åpenbart ikke er plass til, og derfor må være gitt dispensasjon for». Ifølge Norconsult har det alltid vært tillatt å bruksendre fra næring til bolig dersom det ikke var forsvarlig hotelldrift. Også dette tilsier ifølge dem at det er gitt permanent dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen i paragraf 5.4.

«I motsatt fall har fradelingen medført at eiendommen aldri vil kunne benyttes til annet enn hotelldrift, samtidig som det i bestemmelsene er klart uttalt at det skal kunne bruksendres blant annet til bolig».

– Usaklig forskjellsbehandling

På vegne av byggeieren argumenterer Norconsult også med at det i dag er ingen reserverte plasser for restauranten i bygget, og dette endres ikke. «Heller ikke andre restauranter i byen har reserverte plasser, og det ville derfor være usaklig forskjellsbehandling dersom det kreves parkeringsplasser for restaurantens gjester. Restauranten er godkjent, og tiltaket medfører ingen endringer for den – den er ikke en del av det omsøkte tiltaket», påpekes det.

Ifølge Norconsults jurist er arealet rundt eiendommen tidligere tillatt fradelt, noe som gjorde at kravet til parkering ikke kan være mulig å oppfylle: «Det må derfor legges til grunn at dispensasjon fra parkeringskravet ble gitt i fradelingssaken. Det er ingen endringer av de bestående forholdene – restauranten er godkjent, og endres ikke. Det er en ulempe at det ikke er parkeringsplasser til alle som ønsker. Det er ikke mulig å etablere flere parkeringsplasser da eiendommen ikke har ledig areal. Det er derfor en fordel restauranten kan fortsette sin drift som før. Totalt sett er fordelene klart større enn ulempene».