Hvem har rett? Les videre og døm selv.

Bakteppet

Utbyggerne: Cato Jansen og Rune Kilebu har i mange år ønsket å bygge hotell på Sand på Hvaler (se faktaboks). Prosjektet har imidlertid møtt kraftig motstand.

Kritikerne: De mest ihuga motstandere har organisert seg i Facebook-gruppa «Stopp planene på Sand, Hvaler!». Deres standpunkt er at hotelldrift på Sand ikke er liv laga.

Hotellplanene på Sand

Eiendomsutviklerne Rune Kilebu og Cato Jansen har lenge hatt planer om å oppføre et hotell på Hvaler.

Den tiltenkte tomten ligger på Sand på Spjærøy, og ble kjøpt av Kilebu tilbake i 2014. Eiendommen er satt av til turisme/hotell i kommuneplanen.

Sand Terasse AS, hvor Kilebu og Jansen eier halvparten hver, står som formell tiltakshaver.

Motstand mot prosjektet, samt innvendinger fra statsforvalteren og fylkeskommunen, har gjort reguleringen til en langdryg affære. På den annen side, er det også flere som ønsker hotellet velkommen.

Prosjektet har blitt endret/nedskalert mange ganger opp gjennom årene:

Først var det snakk om et hotell på 20 etasjer

Deretter en landsby med 136 hytter

Så et 14 etasjers hotell

Og nå seks etasjer

– Ikke levedyktig

– Beliggenheten er for dårlig til at hotellet kan bli økonomisk levedyktig, sier Jørgen Eliassen, en av administratorene bak ovennevnte Facebook-gruppe.

– Det er verken utsikt eller nærhet til vann, strand eller nasjonalpark, legger han til.

Tidligere i år, nettopp for å få klarhet rundt økonomien, ba lokalpolitikerne utbyggerne om å lage en markedsanalyse som viser at hotellet faktisk vil være i stand til å holde hodet over vannet.

Nå er analysen klar, men motstanderne er ikke overbevist. Hvorfor skal vi komme tilbake til etter vi har sett på analysen.

Markedsanalysen

I det 27 sider lange dokumentet skriver utbyggerne at Sand Hotel & Resort vil bli et destinasjonshotell i tråd med kommunes reiselivsstrategi, Hvaler Hele Året.

Videre poengteres det at Hvaler mangler kommersielle tilbud for helårsturisme og at Sand Hotel & Resort, som skal holde åpent året rundt, vil bøte på dette:

«Hotellet skal fungere som et selvstendig reisemål og bidra til både turisme, arbeidsplasser og næringsutvikling.»

Flere arbeidsplasser vil styrke den lokale økonomien og gjøre Hvaler mer attraktivt for yngre mennesker. Hotelldriften vil også komme det lokale næringslivet til gode i form av kjøp av varer og tjenester.

Markedsvurderingen trekker frem en rekke forhold i argumentasjonen for at hotellet vil være økonomisk levedyktig og et positivt tilskudd. Her følger en oversikt over de mest sentrale punktene:

Kundegrunnlag: Over 2,1 millioner mennesker har kortere kjørevei enn to timer for å komme til Hvaler

Fasiliteter: Restaurant, bar, spa, treningsrom og plass til 200 konferansegjester

Kapasitet: 110 rom

Estimert omsetning: 90 millioner kroner i første driftsår (817.300 kroner per rom per år), stigende til 133 millioner kroner i femte driftsår

Konkurrenter: Dersom estimert omsetning per rom oppnås, vil dette være noe lavere enn hoteller som Støtvig (1,3 mill per rom per år) og Son Spa (1 mill per rom per år)

Nisjen: Destinasjonshotell har høyere inntjening enn tradisjonelle hotell. De tiltrekker seg gjester i kraft av seg selv, skaper høyere betalingsvilje og lengre opphold.

Reiselivsstrategi: Et hotell som er åpent året rundt passer inn i kommunens reiselivsstrategi, Hvaler hele året.

Helårstilbud: Hotellet skal utvikle helårstilbud som kurs, konferanser, velvære, matopplevelser og naturbaserte aktiviteter.

Aktiviteter: Samarbeid med lokale aktører for å lage arrangementer og opplevelser som trekker besøkende. Blant annet kajakkpadling, fisketurer, øyhopping, fotturer og fugletitting i nasjonalparken, matkurs, håndverksaktiviteter samt møte lokale matprodusenter og kunstnere.

Kritikken

– Markedsanalysen skulle demonstrere at hotellet er drivverdig, men dette minner mer om en salgspitch enn en seriøs analyse, sier Jørgen Eliassen og utdyper:

– De svarer ikke ut alle de 11 punktene politikerne spør om. Det er for eksempel ingen SWOT-analyse.

For å synliggjøre det de mener er svakheter ved analysen, har Eliassen og tre andre prosjektmotstandere - Ellen Enger, Axel Charles Dahlgren og Michael Ramm Østgaard - laget et tilsvar med punktvis kritikk.

Her er et utdrag:

Attraksjoner: De fleste av Hvalers attraksjoner ligger andre steder enn på Sand, slik at man er avhengig av bil eller kollektivtransport. Dette gjør hotellet mindre attraktivt.

Ikke genuint nok: Et hotell i en furuskog er ikke genuint, spesielt ikke i vinterhalvåret.

Økonomi: Man sier at man i 2030 beregner en inntekt på ca 105 MNOK. Men ikke hvordan man skal nå det.

Finansiering: Selskapene er detaljert omtalt. Men ikke om de har finansiell styrke til å finansiere prosjektet.

10 prinsipper: Innovasjon Norges 10 prinsipper for bærekraftig reiseliv nevnes, men det drøftes ikke eksplisitt hvordan hotellprosjektprosjektet vil bygge oppunder (dette var en del av politikernes bestilling).

Ikke forankret: Det store antall høringsinnspill fra fastboende, hytteeiere, grunneiere, lag og foreninger viser at et hotell på Sand er ikke lokalt forankret.

Interesser

Ifølge Eliassen er det omkring 8-10 personer som har engasjert seg mest mot prosjektet. Noen er fastboende og andre er hytteeiere.

– Hvorfor er dere så opptatt av hotellet?

– Det er et flott naturområde, men det er allerede nok hytter. Det har vært mye utbygging de siste årene. Naturen og kulturminnene i området har stor egenverdi, og det vil vi bevare, svarer han.

– Har dere økonomiske interesser av å stanse planene?

– Nei. Det har vi ikke. På den annen side mistenker vi at hotellplanene fort kan bli en snarvei for å få bygget seksjonert om og solgt som leiligheter. Det har vi sett skje flere ganger tidligere her på Hvaler.

– Hvor attraktive vil leilighetene være, gitt argumentasjonen om dårlig lokasjonen?

– Det er ingen god lokasjon for leiligheter heller. Dersom hotellet går dårlig er det allikevel nærliggende å tro at bygget kan bli omregulert og solgt som leiligheter fremfor å bli stående tomt.

Avviser «snarvei»

Utbygger Rune Kilebu avviser at hotellet er en snarvei til leiligheter.

– Vi har kun én plan og det er å realisere et hotell på Sand. Det er dette det reguleres for, og vi regulerer ikke for noen andre formål, skriver han i en epost til avisen.

– Er det fort gjort å seksjonere om hotellrommene og selge dem som leiligheter?

– Nei. Tomten reguleres kun til hotellformål, svarer Jarl Ture Vormdal i Griff Arkitektur – arkitektselskapet som bistår utbyggerne i søkeprosessen.

– Det vil kreve en full ny reguleringsprosess, med høringsrunder og alt som følger med, for å gjøre om dette til private leiligheter, legger Vormdal til.

– Opp til politikerne

– Har dere noen kommentar til kritikken av markedsanalysen?

– Vi registrerer at det er ulike oppfatninger om hvordan dette burde vært gjort, men vi valgte å utarbeide det vi har kalt en markedsvurdering, svarer Rune Kilebu.

Han mener dokumentet synliggjør hva han og Jansen legger vekt på når de vil satse på hotell på Hvaler, både når det gjelder konsept og økonomi.

– Markedsvurderinger, eller analyser, er ikke et formelt krav i en reguleringsprosess, men vi valgte å følge opp ønsket fra Hvalers politikere om mer informasjon om marked og muligheter.

– Nå får det bli opp til Hvalers politikere å gjøre seg opp en mening, avslutter Kilebu.